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2018年楼市开局:三四线城市火爆场景还能持续多

2019-04-07T17:55:55   来源:涿州孔雀城   浏览:

  腾讯《一线》 孙春芳

  南京市民彭明很后悔自己动作慢了一些。

  2018年的春节,彭明和家人的大部分时间都花在踩盘上。在看了十几套房之后,彭明在正月初十(2月25日)那天终于选定了一套心仪的房子——位于河西新城江心洲仁恒绿洲新岛的一套81.2平米的两居室。

  两天过后,彭明却迎来了不好的消息。2月27日,顾问给彭明打来电话,说银行贷款利率又上调了。

  在此之前,南京各大银行房贷利率普遍是首套上浮15%,二套上浮20%,然而,2月27日后,彭明选定的银行房贷利率又上浮了5%——加起来,一个春节首套利率上浮20%。

  彭明正在跟置业顾问商量换家银行办贷款,同时也担心其他银行也会跟风而上,上调房贷利率。

  彭明表示,2017年全年南京的新格由于政府的限价政策基本没上涨,然而由于房贷利率不断上涨,买房的成本却蹭蹭上升。

  “去年春节,首套利率还可以打九折,今年春节首套利率上浮15%到20%,如此一来,贷款200万30年还清的话,月供要多付1800多元,总利息要多还60多万元。”彭明说。

  在去年上演一房难求的火爆场景之下,2018年春节,南京新房成交量同比下降28.8%。

  然而依然有大量二线城市和三四线城市楼市,2018年的开年行情十分“兴旺”。

  链家2月28日发布的最新数据显示,和2017年春节同期相比,一线城市的政策环境较前一年同期明显更严,因此整体表现弱于2017年春节;二线城市整体好于上一个春节,但是内部呈现出明显差异和分化,调控力度相对较小或者新房供应量增加的省会城市成交量明显增长(西安、福州、重庆、大连、成都),2017年政策严厉的城市成交明显弱于前一个春节(南京、济南);三四线城市市场成交增减参半,其中山东的部分城市得益于大规模棚改货币化,春节期间保持了全年成交热度,成交量同比大幅增长。

  一线城市:上海北京二手房交易量腰斩

  链家数据显示,在出台“认房又认贷”的调控措施之后,北上深广狗年春节期间成交量同比大幅下滑。

  北京、广州两城虽在2016年10月经历一轮调控,但政策效果持续时间短,在2017年3月再次同步调控,均实行“认房又认贷”,鸡年狗年两个春节所处的政策环境大为不同,致使两城2018年春节期间成交量同比大幅减少,新建商品住宅成交同比分别下滑60.2%和29.4%,链家二手房成交同比分别下滑19%和71.1%。

  深圳和上海早在2016年10月和11月便实行“认房又认贷”,两个春节的行政调控差异不大,但在更加严格的房贷利率条件下,2018年春节期间上海新房、二手房成交同比降幅分别为25.5%和50.5%,深圳链家二手房成交虽有增长,但绝对量依旧处于极低水平。

  二线城市:总体走高但分化明显

  链接数据显示,2018年春节期间新建商品住宅成交同比增速最明显的两城是西安及福州,同比增长近3倍。2017年此二城虽在调控之列,但其调控力度相对较为温和,且其作为省会城市有良好的资源吸附能力,加上人才吸引政策的利好带动市场成交。重庆和大连由于没有出台严厉的限购限贷政策,2018年春节楼市成交表现较好。重庆新建商品住宅成交量同比增长84.4%,链家二手房成交同比增长48.9%;大连新建商品住宅成交量同比增长40.8%,链家二手房成交量同比增长近150%。

  新房供应量的增加带来成都春节期间成交量大幅增加。成都2018年春节期间新建商品住宅成交同比增长141%,主要是春节前期新房市场集中推盘(春节前三周新房供应量超过13000套)致使春节期间成交增长。

  而在调控政策严厉的二线城市,成交量则出现明显下滑。

  济南实行“认房认贷”,且非户籍购房者首套首付比例达60%)、南京(实行“认房认贷”,且二套有贷款记录的首付比例高达80%)等二线城市2018年春节期间新建商品住宅成交同比分别下降45.5%和28.8%。

  三四线城市:棚改货币化带来的暴涨

  链接数据显示,在一些棚改货币化力度较大的三四线城市,交易量出现了暴涨。

  其中,山东两城泰安和东营的新房成交较去年春节有明显增加,分别环比增长678.6%和190%,近年来山东棚改货币化力度大,2017年山东棚改开工80.37万套,同比增加50.5%,2018年预计开工套数为84万套,东营2016年货币化安置比例71%(前九月),2017年90.6%(前九月),泰安和东营是山东棚改货币化的缩影。且东营是我国重要的石油基地,其民营企业发展态势良好,2017年民营企业500强中总部位于东营的达18家,居全国第7位,东营人均GDP处于全国较高水平,其产业和经济的良好发展是其市场表现较好的一大原因。

  而江苏镇江、河北衡水、广东肇庆等地,由于其产业基础薄弱、经济增长乏力,交易量同比出现了30-40%的下降。

  土地出让:1-2月同比上涨50%

  在大部分二线城市房价和交易量上涨、三四线城市棚改货币化导致房价交易量暴涨的情况下,房企拿地的热情依然不减。

  中原地产发布的数据显示,截至2月27日,50大城市出让金高达5932.23亿,同比2017年同期的3839.2亿上涨幅度高达54.5%。

  最高的杭州卖地591.27亿,同必上涨250%,其次北京558.1亿同比上涨341%、苏州498亿。土地市场从金额看,热点城市开门红,包括武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等14个城市卖地超过100亿。

  不过,从成交的情况来看,2018年1-2月份,土地的溢价率基本平稳,大部分城市溢价率均保持低位,一线城市尤其低,上海的溢价率更是低至0.06%。总体而言,热点城市溢价率基本在10%左右,明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。

  2018年部分房企业绩目标调高一倍

  在二三线城市依然火爆之下,房企积极拿地和并购,并纷纷调高了2018年的销售业绩目标。

  (,)2018年销售目标为2000亿元,2017年,其销售量为1007.2亿元。

  融信中国2018年销售目标为1200亿元,2017年,其销售量为700亿元。

  首创置业2018年销售目标为750亿元并计划冲刺800亿元,2017年,其销售量为558.5亿元。

  其他房企对2018年的销售目标也有不小的期许。

  (,)位于河南省焦作市武陟县的郑北孔雀城营销负责人孙超称,2017年他完成了10亿的销售额目标,而集团给他定的2018年的销售目标为30亿元。

  而融信中国对其今年完成比去年高近一倍的销售目标则信心满满,融信中国方面称,近两年来,融信中国在杭州等二线城市积极拿地,土地储备充裕,基于对二线市场的看好,2018年完成1200亿元的销售业绩不成问题。

  对于三四线城市的火爆情况还能持续多久,国研中心市场所邓郁松表示,这要看该地区的棚改货币化是否还能持续进行,如果棚改货币化接近尾声,而同时产业和经济不能提供强有力的支撑,则市场情况会比较低迷,而且三四线城市的房产流动性差,一旦市场行情反转,则大量的业主将无法出手房子,一些运用首付贷、抵押贷等杠杆资金来三四线房子的人将“欲哭无泪”。

 

(在线编辑:涿州孔雀城在线)
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